Encadrement des loyers — règles applicables à votre bail

1. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

   Socle locatif

   Cette loi est le socle des rapports locatifs entre bailleurs et locataires. Plusieurs articles sont particulièrement utiles pour comprendre l'encadrement des loyers :

   • Article 7-1 : prescription de trois ans pour les actions liées au bail.
   • Article 17 : zones tendues et observatoires des loyers.
   • Article 17-1 : règles de révision annuelle du loyer.
   • Article 18 : encadrement de l'évolution des loyers.
   • Article 20 : Commission départementale de conciliation.

2. Loi ALUR du 24 mars 2014

   2014

   La loi ALUR a renforcé les outils d'encadrement du marché locatif. Elle a notamment instauré les observatoires locaux des loyers, qui produisent les données de référence utilisées pour fixer les plafonds, et plusieurs règles de protection des locataires.

3. Loi ELAN du 23 novembre 2018, article 140

   Cœur du dispositif

   L'article 140 de la loi ELAN constitue le cœur du dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers. Il introduit notamment :

   • le loyer de référence ;
   • le loyer de référence majoré ;
   • le loyer de référence minoré ;
   • le complément de loyer ;
   • l'action en diminution de loyer ;
   • les arrêtés préfectoraux applicables localement.

   Dans les territoires où le dispositif est applicable, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

4. Loi 3DS du 21 février 2022

   2022

   La loi 3DS (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification) a prolongé et ajusté l'expérimentation de l'encadrement des loyers, en élargissant les conditions d'éligibilité des territoires candidats.

5. Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015

   Décret

   Ce décret précise les modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers (zones d'application, modalités de fixation du loyer de référence, conditions du complément de loyer).

6. Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019

   Décret

   Ce décret encadre les modalités de mise en demeure et d'amendes administratives en cas de non-respect du dispositif d'encadrement des loyers.

7. Loi du 16 août 2022 sur le pouvoir d'achat

   2022

   Cette loi a ajouté des restrictions importantes au complément de loyer. Le complément de loyer ne peut notamment plus être appliqué lorsque le logement présente certains défauts comme :

   • des traces d'humidité sur certains murs ;
   • un classement énergétique F ou G au DPE ;
   • des sanitaires sur le palier ;
   • des infiltrations ou des dégâts des eaux ;
   • une installation électrique dégradée ;
   • une mauvaise exposition de la pièce principale ;
   • des problèmes d'évacuation.

8. Les arrêtés préfectoraux locaux

   Plafonds applicables

   Les plafonds concrets ne sont pas fixés par la loi nationale mais par arrêté préfectoral, propre à chaque territoire concerné. Ces arrêtés précisent les loyers de référence applicables. Ils varient selon :

   • la ville ;
   • le quartier ou secteur géographique ;
   • le nombre de pièces ;
   • l'année de construction ;
   • le caractère vide ou meublé du logement.

   Un calcul fiable du plafond applicable nécessite donc de croiser les données du bail avec l'arrêté préfectoral en vigueur sur la période concernée.

L'encadrement des loyers repose principalement sur la loi du 6 juillet 1989, la loi ELAN, la loi 3DS, plusieurs décrets d'application et les arrêtés préfectoraux locaux.

Une zone tendue est une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (article 17 de la loi du 6 juillet 1989). C'est dans ces zones que l'encadrement des loyers peut s'appliquer. L'encadrement du niveau des loyers, qui fixe un plafond — le loyer de référence majoré —, ne concerne toutefois que les territoires ayant adopté le dispositif expérimental issu de la loi ELAN.

Le loyer de référence majoré correspond au plafond de loyer applicable dans les territoires soumis à l'encadrement du niveau des loyers. Il est fixé chaque année par arrêté préfectoral.

Un loyer est susceptible d'être encadré lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, qu'il est loué sous un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qu'il se situe dans un territoire appliquant l'encadrement du niveau des loyers. La vérification consiste à identifier le loyer de référence majoré applicable au logement — selon la commune, le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé — puis à le comparer au loyer de base hors charges inscrit au bail.

Une demande de restitution peut être envisagée lorsque le loyer dépasse le plafond applicable. La période récupérable dépend notamment du bail, des paiements effectués, des justificatifs disponibles et des règles de prescription.

Les actions liées au contrat de bail sont en principe soumises à une prescription de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). La période réellement récupérable s'apprécie au cas par cas, à partir du bail, de la date de début de location, des paiements effectués, des justificatifs disponibles et de la date de la demande. Il n'est pas possible d'affirmer qu'un locataire récupère automatiquement trois années de loyer.

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